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扎根大湾区 房企“谋”与“变”

2019-10-12 05:12:13 来源:网络 作者:匿名 点击:98

  扎根大湾区 房企“谋”与“变”

  郑炳巽,童海华

  2019年是新中国成立70周年,同时也是粤港澳大湾区具体规划出台元年。在国家发展大背景下,作为大湾区核心城市的深圳市,今年又迎来一大利好消息:8月,国家提出将深圳建设成为特色社会主义先行示范区。 沽源资讯( http://www.guyuannews.cn )

  近期,在深圳举行的中共深圳市委六届十二次全会上,关于深圳先行示范区建设一事得到推进,深圳从经济、法治、城市文明、民生、生态等方面提出“五个率先”的重点任务。

  深圳进一步成为外界关注焦点,深耕深圳的众多企业也因此获得发展机遇。

  其中,凭靠深圳发展起来的多家本土房企,包括深圳华侨城股份有限公司(000069.SZ,下称“华侨城”)、花样年控股集团有限公司(1777.HK,下称“花样年”)、龙光地产控股有限公司(3380.HK,下称“龙光地产”)、金地集团股份有限公司(600383.SH,下称“金地集团”)等。

  同时,面对来自全国各地其他房企对深圳与大湾区的“分食”压力,深圳房企在深耕当地市场的同时,也坚持“走出去”的发展战略。

  充分发挥主场优势

  根据平安证券援引的统计数据,粤港澳大湾区人数在2005年超过5000万,2017年总常住人口已达6957万。而从2015年开始,大湾区区域净流入人口重回100万以上,2017年增至157万。

  “保守按照每年提高0.8个百分点、130万的年净流入规模,到2025年粤九城总常住人口将达7190万人,城镇化率为91.7%。”平安证券指出,“叠加存量更新需求释放,预计未来区域楼市成交有望持续保持较高水平。”

  而在今年8月,关于将深圳建设成为中国特色社会主义先行示范区的意见出台,使得本身作为大湾区核心城市的深圳,更加成为外界关注焦点。

  “深圳是龙光地产的大本营,公司在深圳已经深耕17年,熟悉深圳土地规划、城市更新政策及区域价值判断,拥有信息、品牌、渠道、资源等多种先发优势和主场优势。”龙光地产相关人员近日向《中国经营报》记者表示。

  据了解,在区域布局和土储资源方面,目前龙光地产已经实现对深圳10区的全面布局和覆盖,在深圳土储货值超过1800亿元,地铁物业项目增加至13个。

  同样作为本土房企的花样年方面透露,“花样年已先行在深圳布局22个项目,货值达1600亿元以上,其中大部分为城市更新项目。未来3年,将有20个城市更新项目可转化为开发用地,预计供地总货值约1334亿元,预计毛利率将达到50%以上,为未来几年提升利润空间提供了保障。”

  作为一家诞生于深圳的品牌企业,华侨城则将大湾区作为最重要的投资、市场、资金布局区域之一,并将区位优势转化为区位责任,积极参与大湾区建设发展,深耕湾区,扩大自身在国家重点规划区域和国际中的影响力。

  华侨城相关人员表示,“开创了‘旅游+地产’先河的华侨城,从深圳起步,逐步将这一商业模式复制到北京、上海、成都、武汉等地,以主题公园及周边综合配套、生态资源保护等带动房地产销售,地产项目所创造的收益反哺文旅主业,奠定了主题公园领域世界第四、亚洲第一的地位。”

  大湾区与示范区效应叠加

  值得注意的是,今年9月17日举行的中共深圳市委六届十二次全会上,强调要把建设先行示范区作为深圳一切工作的总牵引、总要求,围绕实现2025年第一阶段发展目标,奋力跑好先行示范区建设“第一程”。

  关于深圳先行示范区建设一事,由此得到了推进,深圳从经济、法治、城市文明、民生、生态等方面提出“五个率先”的重点任务。

  大湾区与先行示范区二者叠加,将会对深圳本地房企带来什么效应?

  “改革开放40年了,深圳依然是一片热土。这一点对于在大湾区有着超过50%土储的花样年来说,也是重大的机遇。”花样年相关人员表示。

  龙光地产方面则透露,“公司已经实现大湾区内地九大城市全覆盖。”

  据了解,截至2019年6月30日,龙光地产土储总货值增加至7520亿元,其中粤港澳大湾区土储货值6111亿元,占总货值比重81%。而深圳及临深区域拥有土储货值达3370亿元,占总货值比重45%。

  “深圳是粤港澳大湾区核心引擎城市,先行示范区规划的出台,使深耕型房企成为直接受益者,龙光坚定看好深圳和大湾区的发展前景。”龙光地产相关人员表示。

  在布局方面,华侨城除了深耕深圳以外,也活跃在大湾区的广州、珠海、惠州、中山、肇庆、江门、佛山、东莞等城市。

  华侨城相关人员介绍,“其中,在广州和珠海,华侨城践行央地合作模式,开展香雪项目、文化基地项目、长洲岛项目等项目合作。在佛山顺德,粤港澳大湾区大型的都市文化旅游综合体‘欢乐海岸PLUS’正式落地。在肇庆,将与新区合作建设肇庆华侨城文化旅游科技产业小镇。在江门,将推进鹤山古劳水乡、谷埠新区及滨江休闲区等项目。在深汕特别合作区,推进小漠文化旅游创意小镇项目,打造粤港澳大湾区首席滨海文化旅游特色小镇。”

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出,“从确定发展大湾区到深圳先行示范区规划出台,再到近期对示范区的工作推进,反映了将深圳打造为大湾区核心角色的决心。客观上,在国家大布局背景下,深圳将是下一步发展机会最充分的城市。”

  宋丁进一步指出,“那么,深圳如果要以龙头的角色面世,这里原有的产业布局、发展模式,就要按照大湾区互动发展的方向进行转变,城市发展规划将做出新的调整。这样一来,对包括房地产企业在内的企业,都会起到一个新的引领作用。”

  “坚守拓深”与“走出去”

  随着更多的房企将目光瞄准大湾区与深圳,深圳本地房企也面临着更大的竞争压力,“全国前10的房企中有6家总部是在这个区域,在这样的区域,我们本身就面临着最激烈的竞争和挑战。”花样年相关人员表示。

  那么,深圳房企接下来是应该“坚守拓深”本地市场,还是实行“走出去”战略?

  对此,花样年方面认为,“二者其实并不矛盾,花样年1998年成立,2001年就进军成都,开始了全国化的布局。作为一家规模型企业,全国化是其必要的路径。但是在后续的规划中,我们会注重大湾区的发展。”

  龙光地产方面则指出,“我们将继续坚持深耕粤港澳大湾区核心战略,不断巩固区域领先地位,提升市场份额。

  “同时,我们也会适当在非大湾区进行项目投资,主要是平衡布局和分散风险。我们会在广西南宁及粤东持续深耕,保持当地龙头开发商的地位。同时加大环上海一小时都市圈布局,自2018年进入至今,龙光已获取6个项目,未来希望环上海区域能贡献10%~20%的销售额。”

  而在投资拿地方面,金地集团告诉记者,“在深耕广拓战略的指引下,2019年上半年,公司利用多元化投资方式、通过广泛参与获取土地46宗。为进一步扩大投资布局,新进入贵阳、廊坊、鄂州、台州四个新城市。”

  据其介绍,金地集团上半年土地总投资额约554亿元,在深耕一线城市及核心二线城市时,一线城市的总投资额占比14%,二线城市的总投资额占比63%,三四线城市的总投资额占比23%。

  深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出,若着眼于大湾区,值得深圳本地房企优先布局的城市还有惠州、珠海、中山。

  他解释道,“深圳搞先行示范区域、标杆城市,未来发展需要疏解人的住房需求,惠州将是一个主要方向。而目前珠江口西岸发展相对弱势一些,但是粤港澳大湾区在互联互通的过程中,能够把它带动起来。在这过程中,中山和珠海将承接来自深圳的产业转移。”

  58安居客房产研究院房产分析师吴寅认为,“选择在深圳居住生活的人群已经逐渐接受双城生活的概念,那么深圳的卫星城,就具有优先被考虑的优势,本地房企往外布局时,可以将重点放在这些地方。”

  广东省房地产研究会执行会长韩世同指出,“深圳可开发土地在一线城市当中是最少的,很多区域都已经形成建成区,未来想把土地盘活,通过三旧改造达成的可能性比较大。那么企业选择坚守与外拓并举,肯定是比较好的策略,但在全国布局,也要看天时地利人和,就目前的时局来看,保守一些会更好。”

责任编辑:张国帅